推進村級工業園改造的幾點經驗總結

來源：建科 瀏覽：- 發布日期：2021-01-05 10:16:08

村級工業園改造存在土地規模不足、用地指標緊缺、改造成本過高、審批周期較長、歷史遺留糾紛難處理、各方資本參與改造的信心不足等難題，如何解決這些難題，實現城市產業提速升級呢？在此，筆者總結了推進村級工業園改造的幾點經驗。

1、預支存量建設用地獎勵指標

為了解決用地指標“僧多粥少”的問題，并鼓勵更多的企業參與改造中，可以實施“預支存量建設用地獎勵指標”的方案：對于連片改造的村改項目，涉及零星土地需辦理農用地轉用手續，且預計當年底完成或啟動實施改造的，經同意后可將不超過連片改造面積預估獲得獎勵指標的50%，按季度向省自然資源廳申請預支存量建設用地獎勵指標。另外，當年未能完成或啟動實施改造的，則予以扣回。

2、主體歸宗改造的政策創新

要吸引各方資本參與村級工業園改造，就需要利用不同主體的資源、特長推動村改，就必須要為參與村改的各方主體“減負”。實施方案提出，允許單一改造主體歸宗改造項目在完善用地手續、稅費征收等方面，視同政府土地收儲辦理，大幅降低包括稅費、時間等土地整理成本，歸宗過程僅需征收企業所得稅，稅負降低接近90%。

3、工改工政策創新

村級工業園改造過程中，可以加大“工改工”政策支持力度，探索建立容積率調節機制，鼓勵工業“上樓”，在符合高質量發展要求的前提下，適當提高容積率，以增加土地節約利用率。

此前，按照相關技術規定，工業項目所需行政辦公及生活服務等配套設施用地面積不超過總用地面積的7%，且不得分割轉讓。在推進村級工業園改造的過程中，可以適當“增加工業用地配套比例”，以出讓方式供地，拆除重建面積達15畝或以上的，配套設施比例提高到15%，且可隨廠房按規定比例分割。以出讓方式供地，拆除重建面積（不含新型產業用地和綜合型產業用地）達100畝或以上，配套設施比例提高到20%，但超出15%部分不得分割。這一政策改革，不僅有利于完善產業園區的服務配套，推動建設現代化產業園區，促使傳統產業向高端制造業、新產業、新業態發展，同時極大調動企業參與改造的積極性。

4、歷史用地遺留問題政策創新

符合“三舊”改造條件的違法用地、違章建筑，在做出罰款（處理）決定后可按現狀建設用地分類完善手續。因歷史原因未能確權辦證的資產用地，在做出罰款（處理）決定后可按現行政策完善用地手續。簡化歷史違法用地、違章建筑處罰手續，提高效率，增加違法用地完善用地手續的可行性。

5、審批制度改革

“審批周期長”一直是城市改造的痛點，因此可積極探索有效解決途徑：一是探索建設用地事后審批制度。經區村改聯審會議審議同意的，在辦理供地前，申請人可憑建設用地手續受理函辦理規劃條件等相關工作，同步辦理建設用地手續。二是探索跨部門并聯審批、告知承諾信任審批和容缺受理制度。大幅提升企業投資建設項目的審批效率，一般工業項目從啟動立項到取得施工許可11個工作日辦理完成，其他房建類建設項目需要21個工作日辦理完成。推進不動產登記服務效能提升后，實現抵押登記3個工作日內、其他登記類型5個工作日內辦結。

6、企業自主改造的財政扶持

首先，對于自行改造的拆除重建類工業提升改造項目，用地面積30畝或以上且容積率1.5或以上的項目，完成土地整理及供地手續后對土地使用權人扶持10萬/畝。符合以上規定的非商品廠房、新型產業項目，可在竣工驗收后建筑面積扶持150元/平方米。

其次，對于自行改造的拆除重建類商品廠房、新型產業項目，用地面積30畝或以上、容積率2.5或以上，完成供地手續后對土地使用權人扶持10萬元/畝。以“掛賬收儲”的方式實施改造的“工改”產業園，土地出讓收入最高可按98%補償土地原權屬人。

總之，村級工業園改造需要做到改造和提升并重，引入新型產業，打造現代科技產業集聚區，以實現鎮村存量土地節約利用，城鄉高質量發展的目標。