“特色小鎮”的房產還值得購買嗎？

來源：建科 瀏覽：- 發布日期：2018-10-09 17:03:01

2018年9月28日，一個重磅消息傳來，國家對于特色小鎮的管理將全面收緊，不達標的小鎮將被淘汰出局。因此，投資“特色小鎮”的房產將會有較大的風險，有可能會資產大幅度貶值，為什么這么說呢？

首先“特色小鎮”，說到底是依托“特色產業”發展起來的小鎮。只有“有產業”，才能留得住人，才能可持續發展。在產業的基礎上，挖掘“特色文化”、“特色風光”、“特色建筑”，最終實現“美麗鄉村”。“特色小鎮”概念于2014年首先在浙江誕生，出現了一批樣板，隨后被國家重視，寫入了國家級文件，開始全面推廣。建設“特色小鎮”，是近年來國家提倡的“建設美麗鄉村”的一項重要內容。

在國家的提倡下，“特色小鎮”發展很快。2016年10月，住房城鄉建設部公布北京市房山區長溝鎮等127個鎮為第一批中國特色小鎮（見下圖），2017年8月，住建部又公布了第二批276個全國特色小鎮名單。全國兩批“特色小鎮”試點就達到了403個，加上各地方創建的省級特色小鎮，數量超過2000多個。

“特色小鎮”從一誕生，就引起了開發商的注意，因為這是造城的好機會。在傳統大城市拿地，價格很貴，還要招拍掛。但如果深度介入小鎮開發，很多時候可以繞開“招拍掛”，還可以拿到便宜的土地，通過開發、引入概念創造價值，最后賺得“盤滿缽滿”。而中國人天生愛買房子，天生喜歡自然。由于農村宅基地不允許城市居民購買，想實現鄉村別墅夢基本不可能。“特色小鎮”的出現，帶來了機遇，引爆了中國人“住到鄉村”的夢想。所以，地方政府、開發商和狂熱的購房者“三方共謀”，一拍即合，很多“特色小鎮”就這樣誕生了。它的靈魂已經不是“特色產業”，而是“購房者的鄉村別墅夢+開發商利益+GDP”。可想而知，這種“偽特色小鎮”如果不加控制，必然造成土地資源的浪費、社會資源的浪費，最終建一堆利用率不高的“鬼鎮”而已。所以此次發改委對“特色小鎮”收緊管理，并加以整頓，應該說非常及時。

“關于建立特色小鎮和特色小城鎮高質量發展機制的通知”文件提出：

1、各地區要依據特色小鎮與特色小城鎮本質內涵的差異性，調整并分列現有省級特色小鎮和特色小城鎮創建名單，分類明確功能定位和發展模式；

2、在創建名單中，逐年淘汰住宅用地占比過高、有房地產化傾向的不實小鎮，政府綜合債務率超過100%市縣通過國有融資平臺公司變相舉債建設的風險小鎮，以及特色不鮮明、產鎮不融合、破壞生態環境的問題小鎮；

3、對創建名單外的小鎮和小城鎮，加強監督檢查整改。省級發展改革委于每年12月，將調整淘汰后的省級特色小鎮和特色小城鎮創建名單、數據，報送國家發展改革委。

也許有朋友會問，發改委只是說把不合格的小鎮剔除出“省級特色小鎮和特色小城鎮創建名單”，仍然可以存在，不會影響“被淘汰”的小鎮的房價吧！實際上不合格的“特色小鎮”是極其危險的，官方認可的“特色小鎮”，將會一路綠燈。比如：在公共設施上，財政會出資配套公用設施，完善小鎮功能、降低交易成本；土地使用上會放寬，“鼓勵點狀供地、混合供地和建筑復合利用”；還會“推行特色小鎮項目綜合體立項，允許子項目靈活布局”。在金融方面，省級開發銀行、農業發展銀行和光大銀行會開辟綠色通道，提供“長周期低成本融資服務”。

至于被剔除出名單的小鎮，低息貸款沒有了，用地扶持政策沒有了，財政也不太可能給你配置基礎設施，只剩下了干瞪眼的開發商和購房者。開發商會給你修高速路嗎？會給你規劃輕軌城際嗎？至于水電氣網，統統都可能成為問題。到那時住不能住、租無人租、賣則無人接盤，這種房子，可能一點價值都沒有。