既有建筑改造需要了解建筑物現狀及明確業主改造需求

來源：建科 瀏覽：- 發布日期：2023-07-19 09:47:01

“既有建筑”指竣工驗收備案并投入使用一年后的建筑或已投入使用的房屋。既有建筑改造是建筑功能的重新定位和城市動能的重新發現，對促進城市更新和提升城市經濟活力有著重要的意義。很多既有建筑在耐久性、安全性、節能性、舒適性等方面都難以滿足人們的需要。頻繁發生的火災、地震等自然災害，除了對既有建筑造成巨大損害外，還嚴重威脅到人民的生命財產安全，因此，既有建筑改造是設計行業面臨的新挑戰。為了使老舊建筑煥發新活力，需要每一位設計師在改造案例中摸索出解決改造難點的思路，同時需要積累和分享更多的設計經驗。下面建筑規劃設計研究中心淺談一下既有建筑改造的過程中，需要了解的建筑物現狀，明確業主的改造需求。

1、明確用地性質

根據甲方提供的《建設工程規劃許可證》可確定原始建筑用途、建筑層數、建筑高度、建筑面積。如項目在使用過程中已進行過改、擴建，則需要提供報批用規劃核準圖、規劃許可證或規劃確認函。

2、擬改造功能與用地性質是否一致、改造范圍內是否存在違建和擴建，是否需要走規劃報批

業主可根據改造后功能及原建筑功能查閱文件中相關條文，明確是否有改造的可能性、是否需要辦理規劃手續。如新的使用功能在文件中明確不予辦理，則不建議做改造。

3、結構安全性檢測與鑒定

改造項目中結構安全問題頻發，為消除施工過程中結構安全隱患，改造實施前業主應委托有資質的單位進行結構安全性檢測與鑒定，并出具檢測鑒定報告?！睹裼媒ㄖ煽啃澡b定標準》中對安全性鑒定分為四級：Asu級、Bsu級、Csu級、Dsu級，其中Asu級不影響整體承載可能有極少數一般構件應采取措施；Bsu級安全性略低于Asu級規定，尚不顯著影響整體承載，可能有極少數構件應采取措施；Csu級安全性不符合對Asu級的規定，顯著影響整體承載，應采取措施，且可能有極少數構件必須及時采取措施；Dsu級安全性嚴重不符合對Asu級的規定，嚴重影響整體承載，必須立即采取措施。文件中會明確列舉出需要采取措施的結構安全問題及相應建議。業主應根據安全性評定等級及報告中應采取的措施整改到位，當檢測后滿足結構安全性的前提下方可實施改造。

4、原始圖紙收集

一棟既有建筑可能已進行過多次修改，為全面了解建筑主體情況，需要收集原始設計至現階段的各次設計、施工成果文件。原始圖紙資料包括：規劃核準圖、原始設計圖、檔案館歸集的竣工圖紙。以竣工圖紙作為后期改造的基礎，并核查與規劃核準圖的一致性；當因建筑年代久遠原始資料無法獲取時，應委托有資質的公司進行現場測繪，并提供圖紙，應清晰表達出建筑層數、建筑高度、各層平面布局、消防道路寬度、與臨近建筑間距離、消防水池容積、消防水箱容積、配電間、風機房、電梯機房等參數。

5、設計、驗收資料收集

包括：消防設計合格書、施工圖設計審查合格書、消防驗收意見書、竣工驗收意見書。

6、現場勘察

建筑、結構、機電各專業根據前期獲取的資料進行現場勘察，核實既有建筑、結構、機電專業現狀與原始設計圖紙的一致性。

建筑專業：核實建筑平面布局、建筑物輪廓、建筑層數及屋面布局與原設計圖的一致性；是否存在改建、違建。如存在改建、違建應提醒甲方將違建拆除、或辦理規劃手續將違建部分合法化。

結構專業：現場實勘建筑物主體結構的破壞程度、是否存在原圖紙未設計的重荷載設備、是否存在加建、違建、改建等，如：屋頂增加房間、中庭加板、加電梯、加樓梯、剪力墻或樓板開大尺寸安裝洞口等。

給排水專業：核實消防泵房、消防水池、消防水箱位置及容積、可利用的市政消火栓位置及數量、消防泵啟泵方式、系統的完好性等。

電氣專業：核實變電所或總配電室市政進線路數及電源的獨立性、變壓器負載率、變電所及配電間布置、主干電纜規格型號、應急照明系統形式、消控室布置、火災自動報警系統形式等是否與圖紙一致及各系統的完好性。

暖通專業：核實冷凍機房、鍋爐房、風機房的布置；主要設備參數；系統的完好性。